Ordenamento
65,19% Aglomerados Rurais; 34,81% Espaços Agrícolas de Produção II. A casa de junho cruza 48,87 m² da categoria agrícola. A memória descreve a casa em rural; esta diferença deve acompanhar a leitura da apreciação municipal.
01 / Investigação cartográfica · 11 outubro 2026
O projeto
no seu terreno.
Rua do Barroco, Alhadas. O levantamento, o projeto em apreciação e as regras do lugar, reunidos numa base comum.
Arquitetura em apreciação.
Aprovação próxima, segundo o promotor.
Ainda sem despacho escrito.
Parcela levantada831,81 m²
832 m² nas peças
Zona de estudo217,91 m²
Regras gerais + limite rural
Construção em rural≤ 500 m²
Soma dos pisos e cobertos
Projeto atual3 níveis
Um acima e dois abaixo da soleira
02 / Localização e cartografia
A parcela atravessa
duas categorias de solo.
542,29 m² em Aglomerados Rurais e 289,53 m² em Espaços Agrícolas de Produção II. Consulta sobre o polígono completo, com envolvente de 100 m.
Centro: E −54 751,121 / N 56 169,038 · 40,1723505° N, 8,7758849° W
Água e inundação
Domínio hídrico: 121,43 m² na parcela; 30,89 m² sobre o tanque. Sem interseção com as áreas de inundação APA de probabilidade elevada, média ou baixa. A faixa hídrica não é uma carta de inundação.
RAN, REN e estrutura ecológica
Sem interseção nas camadas municipais consultadas. A categoria agrícola, por si só, não significa integração na RAN.
Incêndio e floresta
244,46 m² em perigosidade muito baixa; restante parcela sem classe atribuída nesta camada. Sem áreas prioritárias de prevenção e segurança ou territórios florestais COS 2018/2023 no polígono e na envolvente de 100 m consultada.
Património, servidões e redes
Sem interseção com património e arqueologia. Dois elementos inventariados, Im5 e Im6, a cerca de 87,7 e 94,0 m do limite. Sem servidões elétricas, gasoduto, ferrovia ou captações sobre a parcela nas camadas consultadas; redes de água e saneamento na envolvente.
Planeamento e solos
Sem UOPG identificada na planta oficial; sem plano de pormenor, unidade de execução ou medida preventiva nas consultas. DGADR: áreas sociais 572,02 m²; Sbc, coluviossolos calcários de textura mediana, 259,79 m². Geologia: leitura regional do Jurássico médio (Dogger), calcários e margas; sem identificação geotécnica do estrato de fundação.
03 / Implantação e volume
Uma zona de posição.
Um orçamento de área.
A zona verde aplica 3 m às laterais, 10 m ao eixo reconstruído e o limite rural. O projeto mantém a geometria original. As diferenças estão visíveis antes de experimentar.
Limite levantadoZona de estudoProjeto atualJunho fora da zonaFaixa hídrica / tanqueEixo reconstruído
Planta: clicar para posicionar a hipótese. 3D: arrastar para rodar, roda para aproximar.
A preparar o modelo…
217,91 m² de zona
Não é uma implantação aprovada nem o máximo de construção. Exclui o solo agrícola e a faixa hídrica; a zona muda se a Câmara aceitar outros alinhamentos ou fixar os limites de modo diferente.
55,71 m² de diferença
Parte da projeção de junho fica fora da zona calculada: 48,87 m² em solo agrícola e o restante associado aos afastamentos. A projeção inclui coberturas; não equivale ao perímetro da fachada.
Altura do projeto
O art. 73.º não fixa uma altura numérica para esta habitação. O modelo experimental usa níveis −2 / 0 / +3 m e topo +6,54 m relativamente ao piso intermédio. A soleira superior corresponde a +3 m.
Método, registo geométrico e premissas
- Parcela do levantamento GEO NORTH GN_05.24_058, maio de 2024. Área geométrica 831,81 m²; peças de projeto arredondam para 832 m². ETRS89 / Portugal TM06, EPSG:3763, metros. Não se trata de delimitação cadastral certificada.
- Planta de junho: ajuste afim de 279 pontos topográficos coincidentes; um ponto alterado excluído. IFC: registo rígido pelos quatro cantos da laje do tanque (43,75 m²); contorno principal comparado com junho (diferença máxima 0,30 m, revisões e beirados incluídos). A malha IfcSite é terreno modelado, não perímetro cadastral. Originais IFC e GUIDs inalterados.
- Eixo da via reconstruído a 2 m da margem oposta desenhada em junho (perfil de 4 m). Não existe entidade autónoma de eixo no DWG. Diferenças entre cotas escritas e pontos de chamada impedem validar centímetros a partir desse eixo.
- Zona de estudo = parcela ∩ Aglomerados Rurais − faixa lateral de 3 m − faixa de 10 m ao eixo reconstruído − domínio hídrico cartografado. Não foi criado um afastamento posterior genérico de 3 m. A zona não substitui os alinhamentos que vierem a ser aceites no processo.
- Conflitos em planta calculados sobre projeções de coberturas/volumes. Triagem das fachadas usa os 13 elementos IfcWall/Wand-008; exclui muros de suporte. A confirmação dos afastamentos legais exige o limite exterior da fachada na peça aceite.
- Altimetria do estudo: pisos -2/0/+3 m relativamente ao piso intermédio; topo +6,54 m, conforme cortes. Ligação altimétrica indicativa: piso intermédio 78,45 m por IfcSite.RefElevation; soleira superior 81,45 m. Não há conversão vertical certificada no IFC. Não se deduz uma altura legal em metros do número de pisos.
- ETAR mais próxima: Maiorca, entre cinco pontos de instalações num raio de 5 km. Distância mínima entre projeção exterior da casa de junho e limite exterior do recinto, fotointerpretado no ortofoto DGT 2021; incerteza de delimitação estimada ±5 m. Não foi medida ao ponto SIG nem ao centro dos tanques.
- Interseções municipais: polígono completo, envolvente de 100 m para contexto e territórios florestais. Cartografia municipal dinâmica consultada em 11/10/2026; resultados negativos significam ausência de interseção nas camadas consultadas.
- O limite PDM é cartografia territorial: áreas ao centésimo documentam a operação geométrica, não a precisão física do limite no terreno. A planta oficial norte foi conferida visualmente. Não foi identificada UOPG, PP, unidade de execução ou medida preventiva aplicável.
- Estado comunicado pelo promotor em 11/10/2026: arquitetura prestes a ser aprovada. Não foi localizado despacho escrito posterior à entrega de junho. As soluções e justificações do processo prevalecem na descrição do projeto; este estudo não presume aceitação nem rejeição.
04 / Regras aplicáveis
Habitação unifamiliar.
Aglomerado rural.
Regulamento oficial consolidado de junho de 2026, confrontado com PDM XYZ BIM. Os 9 m, três pisos e índice 0,7 dos campos genéricos referem-se a turismo; não foram usados aqui.
Construção total
Σ A exterior dos pisos + anexos + cobertos ≤ 500 m²
Habitação unifamiliar em Aglomerados Rurais. O limite é uma soma de áreas, não a área da zona onde se pode implantar.
A memória declara 310,95 m². O somatório reproduz áreas de zonas e inclui solário; falta reconciliá-lo com os perímetros exteriores e cobertos contabilizáveis.
PDM, art. 73.º, n.º 1, a) ↗O que entra na construção
A construção = Σ áreas por piso, medidas pelo exterior
Inclui pisos acima e abaixo da soleira, espaços cobertos exteriores e circulação coberta. Caves e sótãos sem pé-direito regulamentar ficam excluídos nos termos da definição.
Os 62,45 m² de cobertura do estacionamento são reservados no orçamento do simulador. Não se soma novamente um coberto já incluído no quadro final.
PDM, art. 5.º, definição de área de construção ↗Implantação
A implantação ≠ A construção
Projeção do contacto do edifício com o solo, incluindo o perímetro exterior das caves. O art. 73.º não fixa um índice autónomo de implantação para habitação.
Junho: 234,04 m² casa + 62,45 m² estacionamento = 296,49 m². A projeção das coberturas IFC é outra medida.
PDM, art. 5.º, área de implantação; art. 73.º, n.º 1 ↗Impermeabilização
I imp = Σ(cᵢ × Aᵢ) / A solo ≤ 0,70
Coeficientes supletivos: impermeável 1; semipermeável 0,5; natural 0. A parcela cruza duas categorias, pelo que 70% não confere uso habitacional à parte agrícola.
70% da área rural cartografada = 379,60 m²; 70% dos 832 m² declarados = 582,40 m². O quadro final deve explicitar a área de referência aceite, tanque, cobertos, acessos e cedência.
PDM, art. 73.º, n.º 1, c); art. 5.º, índice de impermeabilização ↗Pisos, cave e sótão
N acima ≤ 2; N abaixo ≤ 2
Os pisos contam-se relativamente à cota de soleira. Não corresponde a um máximo de dois pisos no total nem define uma altura em metros.
Projeto: três níveis escalonados, declarados como um acima e dois abaixo da soleira. Não está proposto um sótão adicional.
PDM, art. 73.º, n.º 1, b.1) e b.2) ↗Altura e alinhamento
H legal em metros: não fixada pelo art. 73.º, n.º 1
Seguir o alinhamento dominante; em colmatação ou banda, atender à profundidade e altura de fachada dominantes.
O estudo usa os cortes atuais: -2 / 0 / +3 m; topo +6,54 m em relação ao piso intermédio. A memória indica 6,50 m de fachada e 3,50 m acima da soleira: valores de projeto, não máximos legais.
PDM, art. 73.º, n.os 2 e 3 ↗Afastamentos laterais
d lateral ≥ 3 m, se frente ≥ 15 m e construção isolada
Admite a situação prevista de encosto a empena na estrema, com condições de salubridade.
Frente levantada: 23,02 m. A memória justifica uma aproximação de 0,10 m à faixa de 3 m. A triagem das paredes exteriores do IFC aponta 2,63 / 2,88 m; conferir a peça e o alinhamento que vierem a ser aceites.
RU, art. 12.º, n.º 7 ↗Limite posterior
Junto ao limite: ≤ 1 piso; parede ≤ 3,50 m
A altura mede-se pelo terreno mais alto na condição prevista para construções junto ao limite posterior. Não foi identificado neste artigo um recuo posterior geral de 3 m.
O estudo não subtrai uma faixa posterior fictícia. O tanque e as modelações têm apreciação própria.
RU, art. 12.º, n.º 8 ↗Habitação e eixo da via
d casa–eixo ≥ 10 m
Rua do Barroco: rede municipal de distribuição secundária. O n.º 4 admite exceção fundamentada por alinhamentos, características locais ou exigências funcionais.
Eixo reconstruído pelo perfil de 4 m. Projeção de junho: 9,89 m; cobertura atual: 9,60 m; grupo de paredes exteriores: 10,27 m. São limites geométricos diferentes, não três medições da mesma fachada.
PDM, art. 33.º, n.º 1, b.2); art. 35.º, n.º 2, b.1), n.os 3 e 4 ↗Fachada e vedação
d fachada–vedação ≥ 4 m, salvo alinhamento aplicável
O RU ressalva os alinhamentos dominantes e soluções adequadas às condições do terreno. Deve ser conjugado com o eixo e o novo limite público.
O portão móvel a 5 m do eixo e a justificação do coberto constam da solução submetida; não são substituídos por um portão novo no simulador.
RU, art. 12.º, n.os 3 e 4; PDM, art. 35.º, n.º 4 ↗Recuo dos muros e vedações
d vedação–eixo ≥ 5 m
Regra da rede secundária, com as exceções fundamentadas do n.º 4.
A faixa pública de estacionamento tem 3 m; estrada 2 + 2 m. A linha de 5 m no estudo é uma referência geométrica, não um novo limite de propriedade.
PDM, art. 35.º, n.º 2, b.4), n.os 3 e 4 ↗Alturas de muros
Frente: muro ≤ 1,20 m; vedação aberta ≤ 1,80 m; sebe ≤ 2,50 m
Na frente, alturas referidas ao nível médio da via. Entre vizinhos: muro ≤ 2 m, vedação aberta ≤ 2,80 m, sebe ≤ 3,50 m; atender ao terreno mais alto e às exceções do artigo.
Os muros de suporte exigem leitura dos desníveis reais. Os primeiros 4 m junto à via têm a condição específica do n.º 6.
RU, art. 16.º, n.os 1 a 6 ↗Estacionamento
N privado ≥ 2; N público = 20% × 2 = 0,4
Para um fogo com área de construção superior a 200 m². O artigo consultado não explicita o arredondamento desta fração.
Solução submetida: dois lugares privados cobertos e dois públicos paralelos à via. Mantêm-se os dois públicos do projeto.
PDM, art. 37.º, n.º 1, a.1) ii) e a.2) ↗Cobertura de estacionamento
A garagem/estacionamento ≤ 120 m²
Limite do RU para estacionamento de moradia unifamiliar. Não dispensa a contabilização nem resolve o alinhamento.
Coberto de junho: 62,45 m². A exceção de implantação é fundamentada na memória pelas características locais.
RU, art. 12.º, n.º 12; PDM, art. 35.º, n.º 4 ↗Redes e obras no acesso
Via ≈ 30 m × 4 m; orçamento da memória ≈ 5 200 € + IVA
A pronúncia de fevereiro assume encargos de infraestruturas e eventual contrato/caução nos termos do processo.
Memória de junho: extensão de água e saneamento executada a expensas do requerente; energia confirmada; pavimentação do acesso ainda prevista, inclinação transversal de 3%.
RJUE, art. 24.º, n.º 5 e art. 25.º; memória de junho e pronúncia de fevereiro ↗Cedência e limite público
2 lugares públicos + perfil viário proposto
O pedido municipal exige a identificação gráfica da área a ceder e do limite público resultante. Não é um loteamento nem foi aplicado um quadro genérico de cedências de loteamento.
A planta desenha a faixa pública e o portão. Não foi encontrado um polígono fechado inequívoco de cedência com área conciliada; fechar esse quadro com a peça final aceite.
PDM, art. 37.º, n.º 1, a.2); ofício 3233/2026, ponto relativo à cedência ↗Leito e margem
Margem de curso não navegável: 10 m desde o limite do leito
A referência é a aresta delimitadora do leito, não o eixo da linha de água. A faixa municipal é indicativa para confrontação com o levantamento.
Faixa cartografada: 121,43 m² na parcela; tanque: 30,89 m² de sobreposição; casa de junho: sem interseção, a 5,06 m da faixa. Verificar a delimitação do leito e o tratamento dado ao tanque na apreciação.
PDM, art. 6.º, n.º 1, a.2); Lei 54/2005, arts. 10.º, n.º 3, 11.º, n.os 4 e 6 e 21.º, n.º 2 ↗Parte agrícola e tanque
A parcela = 542,29 m² rural + 289,53 m² EAP II
A habitação do art. 73.º não se estende automaticamente ao solo agrícola. A admissão de habitação agrícola tem requisitos próprios; não se aplicam aqui, por defeito, os seus índices ou altura.
A memória situa a casa em rural e justifica o tanque como retenção pluvial. A cartografia cruza 48,87 m² da projeção de junho e todo o tanque com EAP II. Confrontar com a apreciação da solução submetida.
PDM, arts. 54.º, 55.º, n.os 1–5, e 50.º, n.º 1, a) ↗Proteção das infraestruturas
d ETAR ≥ 50 m; d reservatório ≥ 30 m; d coletor/adutora ≥ 3 m
Medir a nova edificação ao limite exterior da instalação; nas condutas, para cada lado do traçado.
ETAR de Maiorca: casa–recinto ≈ 2 512 m (±5 m). Sem conflito com a faixa de 50 m. Nas camadas consultadas, sem redes ou reservatórios a intersectar a parcela.
PDM, art. 38.º, n.º 1, a), b) e c), n.º 2 ↗Nenhuma regra corresponde à pesquisa.
05 / Processo e projeto
Projetado.
Submetido. Em apreciação.
A documentação do processo é a base da leitura da Casa DFL. As diferenças encontradas não são tratadas como recusas municipais.
Projetado
Modelo IFC exportado em 30/09/2026 e peças atuais em 01 Licenciamento.
Submetido
Resposta municipal de 04/03/2026 documentada; aperfeiçoamento de junho com memória e peças assinadas e entrada de 23/06/2026.
Estado da aprovação
Arquitetura em apreciação, com indicação do promotor de aprovação próxima (11/10/2026). Sem despacho escrito posterior localizado.
Entrega inicial
Processo 13/2025/210/0.
Pronúncia
Assunção dos encargos de infraestruturas após despacho de janeiro.
Ofício 3233/2026
Corrigir categoria de solo, quadro de áreas/alturas e representação da cedência.
Resposta entregue
Nova memória e implantação; requerimento E/7420/2026.
4.º aperfeiçoamento
Memória, implantação e perfil viário; entrada E/22314/2026.
Projeto atual
Nota para estruturas, desenhos e exportações IFC. Não equivalem a novo ato municipal.
Informação do promotor
Aprovação da arquitetura esperada em breve; ainda sem despacho.
Áreas a conciliar
| Peça | Valor | Leitura |
|---|---|---|
| Levantamento | 831,81 m² | Área do perímetro georreferenciado; projeto arredonda para 832. |
| Memória de junho | 310,95 m² | Soma do quadro de zonas: 72,75 + 109,64 + 128,56. Falta conciliação com área regulamentar. |
| Implantação de junho | 296,49 m² | 234,04 casa + 62,45 estacionamento; 35,64% de 832. |
| Implantação atual | 315,23 m² | Valor escrito na peça de setembro; 37,89% de 832. |
| Memória de junho | 396,49 m² / 36% | Inconsistência aritmética: 396,49/832 = 47,66%, não 36%. |
| Tanque | 36,16 / 43,75 m² | Área interior / limite exterior; manter ambos identificados. |
O que falta fechar
- Juntar o despacho e as peças efetivamente aprovadas quando forem emitidos; registar os alinhamentos, implantação e tanque aceites.
- Conciliar o quadro de áreas: 296,49 / 315,23 / 396,49 m²; apurar a construção por perímetro exterior, cobertos e impermeabilização após cedência.
- Confrontar com a apreciação municipal os 48,87 m² da projeção em EAP II, o tanque na faixa hídrica e os afastamentos laterais. A memória já contém justificações; não são apresentados como novas exigências municipais.
- Fixar o eixo e o polígono de cedência da peça final, distinguindo limites da fachada e cobertura; ligar a soleira e os cortes ao datum altimétrico do levantamento.
06 / Fontes e ficheiros
Uma base verificável.
Investigação apoiada em PDM XYZ BIM, confirmada nos documentos oficiais e nas peças da Casa DFL. Consultas em 11/10/2026. Os originais e as fases do processo mantêm-se preservados.
PDM vigente, 10.ª alteração ↗19/06/2026
Publicação da 10.ª alteração ↗18/06/2026
Cartografia oficial do PDM ↗consulta 11/10/2026
SIG municipal — ordenamento e condicionantes ↗consulta 11/10/2026
Regulamento Urbanístico, republicação ↗22/02/2016
LNEG — Carta Geológica, folha 19-C ↗1976, escala 1:50 000
DGADR — Carta de Solos SNROA/CNROA ↗consulta 11/10/2026
APA — áreas de inundação, PGRI 2.º ciclo ↗consulta 11/10/2026
PDM XYZ BIM — base da investigação ↗comparado em 11/10/2026
Modelo e peças atuais Casa DFL ↗setembro 2026
Fases e documentos do processo ↗2025–2026
Referência de estrutura: Casa G ↗consulta 11/10/2026